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世纪天乐:商业地产的智能密码

随着2012年5月以来住宅市场成交的火热,北京等一线城市商业地产市场成交也在持续升温。根据戴德梁行发布的2012年一季度报告显示,北京写字楼租金继续同比上涨48%,其中北京顶级的写字楼国贸三期租金已与香港顶级写字楼租金相当,最高甚至达到1200元/月/平方米。而据5月初高纬环球发布的最新研究报告称,今年北京CBD顶级写字楼的租金比2011年同期上涨75%,全球排名已超过纽约,跃居全球第5位、亚太第3位。

租金上涨对于租户来说是个头疼的问题,同时随着市场不断变动,如何为商铺定价也是商业地产商的一大难题。对于北京世纪天乐商业管理集团(以下简称世纪天乐)来说更是如此。提起世纪天乐,北京人都会想到位于动物园的世纪天乐服务批发市场。如今,世纪天乐的铺面租金单位价格不仅已经超越了北京最贵的写字楼,有些黄金铺面甚至达到了十倍以上。

 

世纪天乐楼体图

于商业地产这个特别的市场来说,按照常规流程,公司先收购楼盘,然后由相物业、经营、市场管理等部门接手,之后再进行招租。由于租赁的时间长短不一,要在这个很复杂的市场获得一手信息,招商、合同的审批,以及新项目的扩张等等,加上二级市场的评估,是非常复杂的。如何进行分析和战略规划,凭借传统的商业地产的管理模式是无法承受的。

据世纪天乐首席财务官刘斌介绍,目前世纪天乐一共有四处地产,每个资产都有数千家商户,并且租金水平和合同条款都千差万别,管理起来难度非常大。

“这也是为什么我们下定决心去走信息化道路的原因,信息系统可以把从前期招商、合同谈判、项目审批以及后面的流程都控制好。同时我们还有非常发达的二级市场,也就是商铺的转让,而且二级市场的价格也一直在飙升。对我们来讲,获得二手市场的租赁信息对世纪天乐的市场定位、对外发展等方面,也是非常有帮助的。” 刘斌说。

世纪天乐首席财务官 刘斌

回顾世纪天乐的信息化建设,刘斌感慨万千,他说:“企业发展得特别快,现在我们的信息系统从一个项目发展成四个项目,已经达到集团化管理程度。我不认为做信息化是增加风险,而是减少真正的战略风险。现在回头看的话,我们当时的决策是完全正确的。我们可以看到,动物园那么多商场,我们是保证达到百分百出租率的,而且我们的租金水平是最高的,经营状况也是最好的。这很大程度上跟我们当初做了这些决策分不开。”

试水商业智能

世纪天乐是一家由全球规模最大的产业投资集团之一的美国华平基金全资打造的商业地产管理公司,目前公司资产规模40多亿,独立直属公司4个,经营总面积超过20万平方米,管理人员及员工队伍数千余名。

由于企业的快速发展,业务信息管理水平的高低已成为衡量一个集团管理的标志。世纪天乐的内部管理问题表现为内部信息集成度不够,尤其是业务处理系统的数据库基本是静态的,各业务部门的数据渠道各自封闭。独立、条块分割,数据质量和标准各异,造成与管理和经营相关联的大量信息无法结合和定量分析,直接影响到管理决策科学水平。

为了改变目前世纪天乐集团的现状,解决以上问题,世纪天乐决定实施商业智能系统。以满足集团管理层的经营管理报告需求,根据集团经营管理及目前租赁业务系统的应用情况,制定动态监控租赁业务KPI,促进企业改进经营管理提高经营效益。同时,可满足项目公司的经营管理报告需求,根据各项目公司经营管理及租赁系统的应用情况,制定动态监控租赁业务KPI,促进企业改进经营管理提高经营效益。

选择最适合自己的

由于流程复杂等商业地产的特殊行业属性,该行业信息化水平总体不高,市场上专门针对本行业的成熟信息系统很少。在选型时,世纪天乐主要从实施风险、项目实施能力、产品的完善程度来考虑,最终选定了用友BQ商业智能平台。

项目经理杨松说,“企业选择信息系统,不一定要最好的,但一定要是最适合自己的,用友BQ正是最适合我们的商业智能产品。一方面是因为用友BQ跟用友NC管理软件可以无缝连接,能方便的导入NC系统里的数据,满足安全性和数据准确性需求;第二方面,在NC里已经积累了大量数据,却很多不能得到提炼,可以通过BI展现出来;另外,用友BQ具有很好的扩展性,对于我们这种业务发展很快的集团企业来讲,后期模块的添加与更改不受限制,十分方便。”

因此,世纪天乐在2011年11月上了用友BQ商业智能平台,截止到2012年4月项目一期结束,目前已经汇总了主要经营数据,建立了总裁桌面展示平台。通过商业智能平台整合世纪天乐集团的NC租赁业务数据,提升了ERP应用价值。初步整合了NC租赁系统及外部的数据资源,完成下属各公司租赁业务的汇报工作,及对公司业务业绩进行管理考核。在企业内部实现了统一数据整合平台,将过去割裂在各个业务系统的数据整合在了一起,提升了决策管理水平。同时为业务人员提供了综合查询分析系统,提高工作效率的同时,也为他们的业务创新打下了良好的基础。

智能决策有据可依

信息化是个循序渐进的过程,尤其对于BI来讲,一方面要看企业的业务需求,另外还要看企业内部当前的数据积累以及信息化基础。杨松表示,世纪天乐BI项目一期的主要目标是把底层夯实,辅助于NC,通过NC把用友BQ完善之后,再把用友BQ做好。他说, “我们之前做的数据源,如果单拿出一个来都是十分准确的,但是如果把这些数据源都拿出来整合到一起,可能很多东西无法体现出来。我们需要综合考虑来自集团公司、业务公司、董事会等多方面的需求,然后来决定如何通过BI来实现。”

据了解, BI项目得到了世纪天乐内部高层的大力支持,这使项目在后期的实施比较顺利,效果也十分显著。在没有上商业智能平台以前,对于董事会要求提供的数据只能通过Excel表格来整理,而一个表格里可能就会有2000多个公式,财务人员要停下手头工作专门去提供数据。有了商业智能平台以后,可以直接导出报表,并且还可以进行更深入的数据挖掘。管理指标通过图形化的展现,直观的反应出各级领导最关注的信息。为集团的整体经营决策提供有效数据支持。

BI可以解放更多员工整理表格的时间,更多的是为领导层决策给予支持。杨松表示,世纪天乐的BI系统里用到了“总裁桌面”,为高层提供财务、招投标、项目过程、营销、人力资源等一体化的分析决策管理平台和总裁桌面,满足企业决策者实时了解企业的财务、营销、项目管理、人力资源等运营状况。管理者也可以任意组合部门、产品、地区、时间等条件进行查询并生成统计报表,随用随查,十分的灵活。

另外,对世纪天乐这种商业地产企业而言,BI不只是一个数据的汇总和挖掘,它还可以根据日常业务做一些重要的判断。杨松表示,世纪天乐现在的BI系统里,已经增加了一些行业对标的功能。“比如在某一些地段,有一些知名的开发项目,像华联、大悦城,我们会对它进行一个商业分析,比如它能租多少钱,它应该租多少钱,它每天的消耗、损失能达到多少,单位面积的租金能够收上来多少,在一年或两年后商会会不会有些大范围的更新等。”

杨松认为,BI是集团化的未来发展方向,很多有分子公司的企业都会有BI的需求。现在世纪天乐的商业智能项目二期已经启动,将增加更多业务模块,为日后的决策分析提供更充实有力的保障。

地产行业一直被认为是高投入高利润且高风险的行业,大家看到的往往是它的“暴利”,却很少能够看到这背后的智慧。正如世纪天乐这样的商业地产企业,“动物园商圈”之所以如此发达,正是因为出现了如“天乐”这样能够深深吸引消费者的商厦。而“吸引”的背后,其实是满腹智慧的信息系统在辅佐着开发商的管理决策。因此每个成功的商业地产企业必定有属于自己的商业智能密码。